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燕郊房價觸底回暖 炒作成分需警惕

  本報記者 祁三連 實習生 陳惠 北京(樓盤)報道

  “房價是從去年11月份開始逐漸上升,并非網傳的一夜之間房價瘋漲。確實有部分業主受樓市回暖消息提價,但對于具有真實賣房和買房需求的人來說,雙方會談成合理價位。”首爾甜城一期鏈家一位中介人士告訴21世紀經濟報道記者。這位人士還建議購房者辨證看待當前各類文章對房價的判斷。

  自2018年年底以來,燕郊樓市開始回暖。據21世紀經濟報道記者調查,不少臨近規劃中地鐵的二手房漲幅在2000-4000元/平方米之間。受回暖催動,二手房業主開始漲價或惜售。而受本輪回暖影響,炒作之風再次席卷當地樓市。包括部分有關當地限購松動的傳聞再次蠢蠢欲動。

  中原地產分析師張大偉認為,燕郊樓市本身的市場利好的確出現,包括最近通州與北三縣協同發展以及地鐵建設的預期等。但他擔心的是,從市場發展看,隨著金九銀十逐漸褪色。春節期間市場成交冰封,3月份必然會積蓄大量的購房客戶。這種情況下,炒作更有可能會影響市場。“當然,這些炒作主要是在當地房價的確下跌不少的基礎上,再加上很多人對政策放松開始出現預期,害怕錯過上漲。包括北三縣利好不斷,也的確給了購房者信心。”

  業主惜售

  “2月28日晚上有一個急售的房子,家里人生病需要用錢,八點多掛上來,十點多就賣掉了。”安居客一位銷售稱。當然,中介口中的這套急售房源總價僅50萬,單價約為1.25萬。

  自2018年11月以來,受地鐵規劃以及通州與北三縣協同規劃利好不斷傳出影響,沉寂了近兩年的燕郊樓市迅速回暖。貝殼研究院Real Data數據庫顯示,2018年10月,燕郊二手房成交均價僅為16722元/平方米,但到2018年12月,燕郊二手房成交均價已經漲為18416元/平方米,2019年1月,二手房成交均價已達到18805元/平方米。而據安居客數據顯示,2018年12月燕郊二手房均價18416元/平方米,2019年1月二手房均價18802元/平方米;2月二手房均價19669元/平方米。除了二手房,燕郊一手房單價普遍都在2萬元之上。

  市場回暖最直接的體現是成交量上漲,但房價并未傳言中“夸張”。據鏈家APP數據顯示,最近90天內,燕郊共計成交房源550套。以“首爾甜城一期”為例,鏈家的成交數據顯示,2018年12月至今,該小區面積為70-90平方米的同類型(2室)成交房屋共計16套,其中2018年12月成交7套,2019年1月成交9套。2018年10月(市場最低點),該小區成交均價在16900-22858元/平方米區間內。而2019年1月成交均價在17645-20827元/平方米區間內。最新一套成交于1月30日,成交均價為20827元/平方米。整體而言,房價基本穩定;以“港中旅·海泉灣”為例,該小區位于燕郊燕順路國道,鏈家提供的小區均價是20703元/平方米。鏈家的成交數據顯示,2018年12月至今,該小區面積為70-90平方米的同類型(2室)成交房屋共計7套,其中2018年12月成交4套,1月成交3套。2018年10月,該小區成交均價在17212-21522元/平方米區間內;2018年12月,該小區成交均價在17242-19222元/平方米區間內;2019年1月成交均價在20334-22686元/平方米區間內。最新一套成交于1月31日,成交均價為22686元/平方米。房價略有攀升但并不明顯(未考慮其他成本因素)。其他小區也大多如此。

  燕郊作為全國備受關注的小鎮,由于臨近北京,這里是不少投資客關注的重鎮。據21世紀經濟報道記者調查,市場回暖之風背后,投資客也再次蠢蠢欲動。同時,業主頻繁提價惜售。不少中介表示,誠意出售的業主并不多。與之相隨,各種瘋狂上漲以及限購放松等傳言煽動著當地樓市。

  “不同戶型和樓層的價位存在差異,從去年年底至今,大約每平方米均價漲了一兩千元,但并不像網上說的那樣夸張。”天洋城4代北區一位銷售人員表示。

  炒作成分

  “最近很多人關注燕郊市場波動,從目前市場走勢看,市場的確明顯出現了升溫的現象,而相比其他城市只見人氣不見價格波動,燕郊已經出現了事實上的價格上漲。但需要正確認識的是,過去2年,燕郊是全國房地產市場跌幅最明顯的城市。在目前這個時間點,燕郊作為一個五線城市具有很強的示范影響。”張大偉認為,燕郊樓市確實回暖,但炒作可能對市場影響更為深遠。

  上海(樓盤)易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,燕郊樓市回暖確實具有一定的合理性。第一,此前燕郊房價跌幅很大,有上升空間;第二,最近燕郊有一些政策利好,比如,北京相關政府機關單位遷入通州,地鐵設施增加以及北三縣與通州的統一規劃等。這些政策利好會讓人們覺得燕郊的升值潛力是比較大的,也有人預計今后的政策會松動;第三,在上一輪房價大幅上漲時,燕郊就吸引了全國各地投資客。如今燕郊的房價相對之前有下跌,加上政策利好和靠近通州副中心的區位優勢,燕郊的確又開始吸引著一些外地的投資者。

  但楊紅旭也認為,燕郊樓市炒作成分肯定是存在。“因為燕郊的市場行情就是大起大落,這和目前某些自媒體、中介的夸大其詞、助長市場的行為緊密相關。具體來說,炒作從兩方面影響市場:一個是心理預期,一個是實際操作。心理預期方面,就是小部分人,尤其是中介和房地產交易的利益相關者,通過自媒體、朋友圈來夸大其詞進行傳播,渲染這種房子賣得快、房價漲得快之類的市場信息;實際操作方面,他們會幫助這些買房人、投資者尋找房源,但有些中介也可能在市場中‘興風作浪’,即中介可能會慫恿某些房東去提高賣價,從而使自己獲得更高的傭金。另外,有些大中介可能會壟斷銷售權、代理權,盡量地把房價提高,甚至通過信息不對稱的優勢來制造緊張氛圍或者欺騙消費者,讓這些買房人急于買房、高價買房。”

  “市場確有回暖,但炒作肯定也會有,這兩塊兒是并行的。市場有回暖的跡象,一部分小業主包括中介機構都在炒作燕郊的回暖,希望能把部分小區市場行情變成一個大行情。”合碩機構首席分析師郭毅稱。據21世紀經濟報道記者調查,成交量以及房價上漲樓盤主要集中在規劃中的地鐵周邊,并非大范圍地區回暖。

  楊紅旭認為,2019的樓市的底部構造比較復雜,即便目前燕郊樓市是暫時回暖了,也不能保證它就自此進入到上升周期,有可能之后當地樓市還會再回落。因為目前全國的大部分房地產市場都還是在下滑,全國政策總態勢依然是偏緊的。地方也不可能出現很明顯的一些刺激政策。所以,燕郊的房價只會是穩住或者小漲,而不可能自此開始大漲。

  張大偉也認為,市場未來走勢核心還是看信貸政策的寬松程度,最典型的指標是限購標準和認房又認貸的標準是否會變化,這些政策不變市場波動不會大。政策一旦變化,市場將出現明顯反彈。燕郊的小陽春已經出現,預計短期市場將出現一波上行,主要原因是超跌反彈,但再漲到之前高位的可能性不存在。

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